Guía completa de gastos e impuestos al comprar una vivienda en España
Adquirir un inmueble implica asumir una serie de costes adicionales que no forman parte del precio pactado con el vendedor ni quedan cubiertos por el préstamo hipotecario. En el mercado inmobiliario español, estos costes adicionales oscilan habitualmente entre el 10% y el 12% del valor de compraventa (elevándose hasta el 13% o 14% en determinadas autonomías con tipos impositivos altos).
Calcular con exactitud la provisión de fondos es indispensable: las entidades bancarias suelen financiar un máximo del 80% del valor de tasación o compraventa, por lo que el comprador debe disponer de antemano de un 20% para la entrada más el importe íntegro de los tributos y aranceles asociados a la operación.
1. Impuestos en la compra: ¿Obra nueva o segunda mano?
La carga tributaria representa entre el 70% y el 80% del total de gastos adicionales. La naturaleza jurídica del inmueble determina qué impuestos se aplican:
Compra de vivienda de obra nueva
Se considera primera transmisión aquella que se adquiere directamente al promotor o constructor tras su edificación:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El tipo general aplicable a las viviendas residenciales en toda España (salvo en Canarias con el IGIC al 6,5%) es del 10%. En viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, se reduce al 4%.
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Grava la formalización de documentos notariales públicos. Cada Comunidad Autónoma fija su tipo, que suele situarse entre el 0,5% y el 1,5%.
Compra de vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Exenta de IVA, la segunda mano tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Oscila entre el 4% y el 10% según la región.
- El Valor de Referencia de Catastro: La base imponible del ITP no es necesariamente el precio pactado, sino el Valor de Referencia fijado por la Dirección General del Catastro. Si escrituras por debajo de dicho valor, deberás liquidar impuestos sobre el valor catastral de referencia para evitar sanciones.
2. Tipos impositivos de ITP por Comunidad Autónoma
| Comunidad Autónoma | Tipo General ITP | Tipo Bonificado (Jóvenes / VPO) |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 2,5% (vivienda habitual) |
| Comunidad de Madrid | 6% | 4% (familias numerosas) |
| Navarra | 6% | 5% (con límites de renta) |
| Andalucía | 7% | 3,5% (menores de 35 años) |
| Canarias | 6,5% | 5% (vivienda habitual) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 5% (primera vivienda) |
| Galicia | 8% | 3% (menores de 36 años) |
| Castilla y León | 8% | 4% (vivienda rural o jóvenes) |
| Cataluña | 10% | 5% (menores de 32 años) |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% / 4% (menores de 35 años) |
| Baleares | 8% - 13% | 4% (habitual) / 0% (< 30 años) |
3. Aranceles de Notaría y Registro de la Propiedad
A diferencia de los impuestos, los aranceles de notaría y registro están fijados por ley estatal mediante tarifas reguladas:
- Aranceles notariales: Regulados por el Real Decreto 1426/1989. Oscilan habitualmente entre 600 € y 950 € para pisos medios de 200.000 €.
- Registro de la Propiedad: Regulado por el Real Decreto 1427/1989. Inscribir la titularidad oscila habitualmente entre 350 € y 650 €.
- Honorarios de Gestoría: Las gestorías privadas cobran habitualmente entre 300 € y 500 € por inscribir las escrituras y liquidar los tributos autonómicos.
4. Gastos al solicitar préstamo hipotecario
Conforme a la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco asume por ley la notaría, registro, gestoría y el IAJD de la hipoteca. El comprador solo asume la tasación oficial homologada (entre 300 € y 550 €) y las copias de escritura que solicite.
5. Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar?
Un 20% para la entrada bancaria no financiada más aproximadamente un 10% adicional para los gastos e impuestos aquí calculados (total: ~30% del precio).
¿Se puede desgravar el ITP en la Renta?
No como deducción directa en el IRPF anual, pero se computa como mayor coste de adquisición, minorando la tributación por ganancia patrimonial el día que vendas el inmueble.